4月22日，富国稳健添颐债券型基金开启发行，值得注意的是，该基金明确将公开募集不动产投资信托基金（以下简称“公募REITs”）纳入投资范围。记者注意到，今年以来，已有富国、易方达、天弘、国金、长信基金旗下多只新发、待发二级债基将REITs纳入投资范围。
兼具股债属性提升资产配置效果
据记者初步统计，今年新发、待发的二级债基当中，富国稳健添颐债券型基金、富国嘉汇债券型基金、天弘安泽90天持有期债券型基金等，均明确将公募REITs纳入投资范围。
二级债基为何进军REITs市场？中信建投分析称，REITs具备股债双重属性，稳定分红叠加资产增值，与股票、债券相关性较低，可有效分散组合风险，提升夏普比率，将REITs纳入二级债基的投资范围有望进一步提升资产配置的效果，提高组合的风险回报。
从确定性和稳定性来看，REITs分红均表现较优。沪深交易所的最新数据显示，2025年，沪市52只公募REITs全年实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%；深市25只公募REITs中，除3只2025年新上市项目暂未进入分红周期外，其余22只产品全年累计完成分红64次，分红总额达33.19亿元，同比增长46%。
从政策层面来看，2025年底，中国证监会发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》重点提及加强二级市场建设，“支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围”便是落实这一要求的关键举措。
然而，从二级市场来看，2025年公募REITs市场走势由涨转跌，中证REITs全收益指数在上半年迎来大幅上涨，下半年进入持续回调。具体来看，不同的REITs产品在二级市场的行情也出现明显分化，2025年，涨幅最大的易方达华威市场REIT累计上涨57.25%，跌幅最大的中金湖北科投光谷REIT年内跌超23.20%。
进入2026年，REITs产品二级市场的分化还在持续。截至4月23日记者发稿时，全市场有52只REITs产品实现年内收涨，3只REITs产品涨幅超10%，涨幅最大的创金合信首农REIT上涨了36.14%；有26只REITs产品出现下跌，跌幅最大的华夏合肥高新REIT下跌了8.40%。
增量资金流入成效待察
当前，公募REITs市场机构投资人持仓占比始终处于高位。中金公司研报数据显示，截至2025年底，公募REITs市场机构投资者占比均值为97.21%。以流通盘前十大的口径统计，占比前三的机构类型分别为券商系（42.6%）、产业资本（29.1%）和保险（18.4%）。
具体来看，券商自营总持仓规模前三的机构分别为国泰海通（60.4亿元）、中信证券（35.4亿元）、中金公司（33.6亿元）。
由于市场规模较小、交易活跃度不高，公募REITs整体流动性有待进一步提升。万联证券研报数据显示，4月13日至4月17日期间，公募REITs二级市场日均成交额为5亿元，按流通市值计算日均换手率为0.39%。投资者背景相对单一叠加市场交易持续低迷，公募REITs的流动性问题也就不足为奇。
新“玩家”入局，能否带来市场流动性的增长？中信证券研报测算，对于能否投资基金管理人旗下的公募REITs产品，各基金规定有明显差异。若2026年二级债基的发行情况与2025年保持一致且其配置公募REITs的比例为1%，预计2026年4月至12月二级债基为公募REITs市场带来的潜在增量资金或将达到18亿元左右。
业内人士则对记者表示，一方面，由于公募REITs市场整体规模仍偏小，且REITs产品在属性上与传统股、债资产存在差异，这使得基金公司势必会对REITs的投研成本与收益进行综合权衡；另一方面，部分二级债基将公募REITs纳入投资范围，但并非必须配置公募REITs，资金流入规模仍存在较大不确定性。
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